Comment le maire Parker envisage-t-il de réparer la réserve foncière de Philadelphie ?

10 views 9:00 am 0 Comments juin 11, 2024
The Philadelphia Land Bank was created in 2013 to help the city move its vacant land into productive use and acquire abandoned private land. Neglected properties can draw illegal dumping and littering, as seen along 29th Street earlier this year in Strawberry Mansion.

Pour que la maire Cherelle L. Parker atteigne son objectif de 30 000 maisons construites ou réparées en quatre ans, Philadelphie doit activer ses milliers de parcelles de terrain vacants.

Il existe, en théorie, un outil pour faire exactement cela.

Créée en 2013, la Philadelphia Land Bank visait à permettre à la ville de mettre plus facilement ses terrains vacants en utilisation productive et d’acquérir des terrains privés abandonnés. Il regrouperait les terrains publics de la ville sous un seul système facile à utiliser, au lieu de les disperser entre plusieurs agences. Et cela donnerait au gouvernement municipal la priorité en matière d’acquisition lorsque des propriétés en souffrance fiscale seraient proposées lors des ventes du shérif.

Mais la Banque foncière n’a pas tenu ses promesses.

Au cours de la décennie qui a suivi sa création, la Banque foncière n’a vendu que 892 lots et créé 992 logements, tandis qu’au moins 7 680 lots sont restés en jachère sous la propriété municipale. Les ventes du shérif n’ont jamais repris après 2020, de sorte que la Land Bank n’a pas acquis plus de propriétés depuis des années.

« Le maire Parker a présenté une vision audacieuse de 30 000 unités de logement, et la seule manière pour que cela fonctionne est de disposer d’une banque foncière fonctionnelle et évoluant rapidement », a déclaré Aren Platt, l’un des principaux conseillers de Parker.

La douzaine d’anciens et actuels employés municipaux, membres du Conseil, promoteurs et défenseurs interrogés pour cet article ont convenu que le dysfonctionnement de l’agence provenait de multiples lacunes. La Banque foncière manque de personnel et les candidats se plaignent depuis longtemps de la difficulté de travailler avec elle. Les exigences de base en matière de transparence et de reporting ne sont pas respectées depuis 2019. Le site Web déroute les utilisateurs. Le conseil d’administration est divisé par les factions et est souvent incapable de maintenir le quorum nécessaire pour prendre des décisions.

Il y a ensuite le rôle du conseil municipal. Une législation doit être adoptée pour transférer les terrains de la ville à un nouveau propriétaire, un point de veto qui avantage les acteurs influents et les voix les plus fortes dans la salle.

Peu de banques foncières aux États-Unis nécessitent une telle surveillance politique, ce qui garantit effectivement que Philadelphie dispose de 10 politiques de répartition des terres basées sur les priorités des 10 membres du conseil municipal de district.

Sans donner plus de détails, Platt promet qu’une « véritable réforme » est en préparation. Les efforts de Parker pour améliorer la banque foncière a commencé par la nomination d’une nouvelle liste de membres du conseil d’administration, tout comme le conseil municipal, qui devrait au moins régler les questions de quorum.

Mais Platt affirme qu’on ne s’attend pas à de grands changements en matière de leadership. Le directeur exécutif Angel Rodriguez, qui a dirigé la Land Bank pendant sept ans, restera. Et l’administration n’a pas demandé davantage de fonds pour la Banque foncière dans le nouveau budget.

Pourtant, les boosters voient des signes d’amélioration. Au cours de cet exercice, 253 lots sont en cours de cession foncière. Cette activité est alimentée en partie par l’intérêt du conseil municipal pour le programme Turn the Key, qui subventionne les logements en propriété pour les employés municipaux de la classe ouvrière.

Les alliés de Parker affirment que le simple fait d’avoir un maire qui donne la priorité à l’institution peut résoudre les problèmes de bureaucratie récalcitrante et de politique du conseil hyperlocal sans nécessiter une nouvelle législation ou une lutte pour la prérogative des conseillers.

« Avec ses priorités, il n’y a qu’une seule solution, et c’est de faire en sorte que cela fonctionne », a déclaré Platt. « C’est pourquoi vous constatez une légère augmentation des mouvements dans la banque foncière. »

La réputation toxique de la Land Bank

Lors de la course à la mairie de l’année dernière, la réputation d’opacité et de lenteur de la Land Bank en a fait une cible régulière des piques pendant la campagne électorale. Un candidat a proposé de l’abolir.

Connectez-vous à une réunion du conseil d’administration de la Land Bank et il est facile de comprendre pourquoi il s’agissait d’une ligne d’applaudissements. Les militants du quartier se demandent pourquoi davantage de parcelles ne sont pas réservées à des logements très abordables ou s’inquiètent de l’avenir d’un jardin communautaire. (Depuis sa création, seuls 23 lots ont été cédés à cet effet.) La plupart des promoteurs ont appris à éviter la Land Bank.

« Avec d’autres réserves foncières, les choses avancent plus vite », a déclaré Ryan Spak, un promoteur de taille moyenne basé à l’ouest de Philadelphie. « Je n’entreprendreais pas un projet de réserve foncière à Philadelphie parce que je craindrais qu’il se retrouve coincé quelque part dans un goulot d’étranglement. »

La Land Bank a été créée pour permettre aux groupes ayant moins d’influence politique – organisations à but non lucratif, jardiniers communautaires et petits promoteurs comme Spak – d’accéder plus facilement aux terres appartenant à la ville.

Le processus précédent d’acquisition de terrains publics vacants était byzantin et semé de sombres points de veto. Les données étaient rares et les politiques de cession des terres n’étaient pas publiques. Seuls les développeurs les plus politiquement connectés pouvaient espérer naviguer dans le processus.

Par rapport à cette époque, la Banque foncière est plus efficace. Au cours des premières années, les exigences légales en matière de reporting ont été respectées et de nombreux terrains ont été transférés d’autres agences vers la banque. En 2018 et 2019, l’agence a acquis plus de 600 propriétés.

Mais si la Banque foncière a éliminé de nombreux points de veto qui favorisaient les acteurs politiquement connectés, elle a laissé intact le pouvoir du conseil municipal sur la disposition des terres. Si un membre du Conseil n’aime pas votre proposition, ou ne vous aime tout simplement pas, les chances d’acquérir le terrain sont nulles.

S’ils vous aiment, la surveillance est limitée. The Inquirer a publié des articles sur l’ancien président du conseil municipal, Darrell Clarke, qui avait confié des terrains bon marché à un allié pour le logement étudiant et sur l’actuel président du conseil municipal, Kenyatta Johnson, permettant à un ami d’enfance d’accéder à un terrain urbain pour un logement abordable qu’il a plutôt cédé à des fins lucratives.

« Si vous avez besoin de retenues du conseil municipal pour chaque transaction, pourquoi avoir une banque foncière ? » a demandé Jim Rokakis, auteur de La révolution des banques foncières et un expert national sur le sujet. « Vous ne voulez pas entrer dans les vicissitudes des questions politiques parce que vous avez un système sporadique qui évolue très lentement. »

 » EN SAVOIR PLUS: Cinq défenseurs offrent des conseils sur ce dont la banque foncière a besoin au cours de sa deuxième décennie

L’emprise du Conseil sur les ventes de terrains a conduit l’administration du maire Jim Kenney à s’intéresser peu à la Banque foncière, ont déclaré certains observateurs. C’est devenu un trou perdu bureaucratique, avec un petit budget et un personnel sous-qualifié et en sous-effectif.

« Nous avions un maire qui considérait le portefeuille du logement comme une priorité pour les membres du conseil de district », a déclaré Maria Quiñones-Sánchez, ancienne membre du conseil, qui a rédigé la législation sur la Banque foncière. « Je ne pense pas que le personnel actuel de la Land Bank ait la capacité de déplacer des centaines de propriétés par an pour arriver à [Parker’s] but. »

Bien que la ville maintienne une carte en ligne mettant en évidence ses terrains vacants, il est difficile de s’y retrouver. Il n’existe pas de moyen simple de savoir ce qui est disponible.

Les rapports d’avancement annuels de la Land Bank n’ont pas été mis à jour depuis 2019, même s’ils sont mandatés par la loi. Il en va de même pour le plan stratégique, censé être actualisé tous les trois ans.

Pour Quiñones-Sánchez, une bureaucratie récalcitrante et le manque de transparence sont au cœur des problèmes de la Land Bank.

« [You shouldn’t] imposez le fardeau aux membres du Conseil composé de sept employés alors que vous avez plusieurs agences foncières chargées de faire le contrôle », a déclaré Quiñones-Sánchez. « Même si je ne parviens pas à obtenir de la coopération, comment vais-je faire pour que les autres membres du Conseil fassent confiance au processus ?

Quelle est l’approche du gouvernement Parker ?

L’administration de Parker souhaite que la banque foncière et le conseil municipal travaillent ensemble.

Le nouveau président du conseil d’administration de la Land Bank, élu en mai, est Herb Wetzel, qui a travaillé pendant des décennies dans le domaine de la politique municipale du logement pour le conseil municipal. Il était un proche collaborateur de l’ancien président du Conseil Clarke, qui s’est battu pour garantir que le Conseil conserve le contrôle des ventes de propriétés lors de la création de la Banque foncière.

« Nous ne sommes pas ici pour réécrire la législation sur la banque foncière », a déclaré Platt. « L’administration, le personnel de la Land Bank et le conseil d’administration dirigé par le nouveau président du conseil d’administration, Herb Wetzel, travaillent en étroite collaboration avec les membres du conseil de district pour trouver des moyens d’accélérer le processus. »

Même s’il n’est pas encore clair à quoi ressemblera la réforme de la Banque foncière, les idées ne manquent pas. Les décideurs politiques plaident depuis longtemps en faveur d’un outil accessible au public permettant de suivre chaque propriété tout au long du processus, de mettre en évidence les retards et les responsables. Quiñones-Sánchez affirme que le rétablissement des rapports annuels obligatoires et le fait de préciser clairement qui obtient les terres pourraient servir un objectif similaire.

Des ajustements plus fondamentaux pourraient être apportés aux outils de cartographie, de données et de planification en ligne proposés par la ville. De tels changements seraient facilités par une bureaucratie de la Banque foncière remaniée et élargie, renforcée par un personnel possédant une expertise en matière de financement immobilier.

« Nous avons besoin que la Banque foncière fonctionne… cela signifie redémarrer immédiatement les rapports publics requis, un processus de planification inclusif pour définir les politiques et les priorités de la Banque foncière, et quelque chose d’aussi fondamental qu’un site Web fonctionnel », a déclaré Jennifer Kates, une ancienne Quiñones- Membre du personnel de Sánchez qui a aidé à rédiger la législation sur la Banque foncière.

Un porte-parole de la Land Bank a déclaré que le tableau de bord de gestion des terres, la carte en ligne et l’incapacité à mettre à jour les rapports annuels et les plans stratégiques étaient le résultat de l’administration précédente et de la pandémie, et seraient bientôt mis à jour.

Même si les observateurs estiment qu’il est bon de voir l’administration Parker s’intéresser réellement à la Banque foncière, il en faudra davantage pour réussir.

« Nous avons un maire qui sait que c’est important et qui a formulé des objectifs très ambitieux », a déclaré Quiñones-Sánchez. « Maintenant, le personnel doit le faire. Mais il faut augmenter le budget ; il doit y avoir une augmentation de la capacité.

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