De nouvelles souffrances à venir pour les Caisses régionales

Banques régionales et immobilier commercial sont inévitablement liés. Alors que les propriétés commerciales, notamment les bureaux, traversent la crise actuelle des valorisations glissantes et des taux d’intérêt élevés, il est important que les courtiers comprennent à quel point ces deux secteurs sont liés dans l’économie actuelle.

Voici quelques façons différentes d’envisager le lien entre les deux. Selon le rapport sur les actifs et passifs bancaires de la Réserve fédérale, l’immobilier commercial représente 6,57 % des actifs des 25 plus grandes banques commerciales américaines, tandis qu’il représente 30,15 % des actifs des banques en dehors du top 25. Le Street Journal a rapporté l’année dernière que les petites et moyennes banques détiennent actuellement 67,2 % de tous les prêts immobiliers commerciaux en cours et 37,6 % de l’ensemble des prêts.

Voici une statistique supplémentaire : une étude de la banque d’investissement Morgan Stanley révèle que les banques régionales représentent 70 % des plus de 2 000 milliards de dollars de dette immobilière commerciale arrivant à échéance jusqu’en 2025. Le refinancement de ces prêts constitue un casse-tête majeur pour les banques et une menace existentielle pour les banques. certains propriétaires.

Difficulté à discerner le prix

Une partie du problème réside dans le fait qu’il est actuellement extrêmement difficile de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier commercial. En effet, il n’existe pas toujours de marché liquide et il n’existe pas toujours de bonne comparaison pour déterminer la valeur. Ne pas être en mesure de déterminer la valeur marchande d’une propriété pourrait être une bombe à retardement. Cela n’est pas sans rappeler ce que le marché a connu lors de la crise financière de 2008, lorsque les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles notés AAA se sont révélés surévalués et ont dû être réduits.

Cette fois, la difficulté d’évaluer la valeur d’un bien immobilier est née de deux raisons principales. Le premier est la pandémie de COVID-19 et les changements de comportement qui en ont résulté. Le travail à domicile est devenu populaire, et une fois ce génie sorti de la bouteille, il a été difficile de ramener les travailleurs au bureau. Les gens ont également augmenté leur niveau d’achats en ligne et de divertissement à domicile, créant ainsi des problèmes substantiels pour les centres commerciaux et les cinémas. Lorsque vous pouvez commander quelque chose depuis votre canapé et le recevoir le lendemain, il est difficile de justifier d’aller au centre commercial.

La deuxième raison principale est que la Fed a augmenté ses taux d’intérêt 11 fois depuis mars 2022 pour lutter contre l’inflation. Apparemment, du jour au lendemain, les taux ont grimpé en flèche. Les personnes qui ont rejoint le secteur depuis 2009 n’ont vu le taux des fonds fédéraux osciller qu’entre 0 % et 2,5 % environ et elles ne savent peut-être pas vraiment comment gérer autre chose.

Des valorisations en chute libre

Alors que les investisseurs s’attendent à ce que la Fed commence à réduire ses taux cette année, nous avons constaté que l’inflation est plus persistante que prévu, ce qui jette des doutes sur le nombre et le calendrier des baisses de taux. Il est également très peu probable que les taux se rapprochent de zéro. Dans cet environnement, les vendeurs potentiels ne sont pas disposés à vendre leurs propriétés à des prix dérisoires. Par exemple, plus tôt cette année, Blackstone a abandonné un projet de vente d’un immeuble de bureaux de Canary Wharf à Boston en raison d’un sentiment négatif et d’inquiétudes quant à l’avenir du quartier.

Cela pourrait changer à mesure que le nombre de propriétés en difficulté se multiplie et que les valorisations chutent. Selon MSCI, un fournisseur de recherche et de services destinés à la communauté des investisseurs, les immeubles de bureaux représentaient 41 % des près de 80 milliards de dollars de propriétés américaines jugées en difficulté. Le marché multifamilial comptait plus de 67 milliards de dollars d’actifs potentiellement en difficulté, ce qui en fait le plus grand groupe dans la catégorie potentiellement en difficulté.

L’activité récente a mis en évidence à quel point la valeur de certaines propriétés commerciales a chuté. Bloomberg a rapporté que plus tôt cette année, les courtiers commercialisaient des titres de créance adossés à un immeuble de bureaux appartenant à Blackstone avec une remise d’environ 50 %.

Aon Center, la troisième plus haute tour de Los Angeles, a été vendue en décembre pour environ 45 % de moins que son dernier prix d’achat en 2014. Et la Federal Deposit Insurance Corp. a bénéficié d’une remise de 40 % sur environ 15 milliards de dollars de prêts qu’elle a vendus. soutenu par les bâtiments de la ville de New York. Ironiquement, Bloomberg a également rapporté plus tôt cette année que les transactions commerciales avaient commencé à se multiplier, car davantage de vendeurs potentiels n’étaient plus en mesure d’attendre que les marchés s’améliorent.

Dangers de récession

Personne ne sait à quel point cela va devenir grave. Mais l’ancien secrétaire américain au Trésor, Larry Summers, a déclaré qu’il s’attendait à voir davantage de banques régionales de petite et moyenne taille faire faillite en raison de problèmes liés à l’exposition à l’immobilier commercial. L’actuelle secrétaire au Trésor, Janet Yellen, a déclaré à la commission sénatoriale des banques que le nombre élevé de logements vacants dans l’immobilier commercial devrait créer des tensions pour les petites banques, mais elle ne pense pas qu’il existe un risque systémique pour le système financier national.

Une préoccupation majeure est de savoir si l’économie sombre dans une récession. Jusqu’à présent, la Fed a réussi à organiser un atterrissage en douceur – en augmentant les taux, en ralentissant l’économie, mais sans provoquer de grave récession. Cependant, comme mentionné précédemment, les données économiques les plus récentes montrent que l’inflation ne diminue pas aussi vite que le souhaiterait la Fed.

Certains signes indiquent également que la situation du consommateur est bien pire que ne le montrent les récents rapports économiques. La dette sur les cartes de crédit a atteint un sommet historique de 1 130 milliards de dollars à la fin de 2023 et les impayés sur les dettes automobiles ont atteint leur plus haut niveau depuis 30 ans. L’inflation érode également le pouvoir d’achat des consommateurs. À un moment donné, si nous constatons ce filtre sur l’économie, ce sera un autre clou dans le cercueil de l’immobilier commercial.

Les banques font preuve de faiblesse

Le secteur bancaire a reçu un coup dur en mars lorsque la New York Community Bank a annoncé une perte surprise liée à la qualité du crédit. La banque a annoncé une perte de 252 millions de dollars pour le quatrième trimestre 2023, dont une provision pour pertes sur créances de 552 millions de dollars, dont une grande partie est liée à l’immobilier, selon l’Associated Press.

Moody’s a abaissé la note de crédit de la banque au statut de spéculation indésirable. Les troubles ont semé la nervosité dans le secteur financier, avec la crainte d’un retour de la crise bancaire de 2023, au cours de laquelle certaines banques ont fait faillite ou ont été rachetées.

Ce que la crise des banques régionales de 2023 et la crise financière de 2008 nous ont appris, c’est que la confiance – et les actifs – peuvent s’éroder rapidement. Il faut quelques secondes aux déposants pour transférer de l’argent d’une banque régionale vers une banque centrale monétaire. Alors que la New York Community Bank a déclaré que 72 % de ses dépôts sont assurés ou garantis, un déposant souhaite-t-il toujours faire face à des problèmes liés à une éventuelle faillite ?

Des questions importantes demeurent : que se passera-t-il si la faiblesse financière s’étend à d’autres banques et que les déposants commencent à transférer de l’argent des banques régionales vers les centres monétaires ? Que se passera-t-il si les banques régionales sont obligées de se débarrasser des prêts commerciaux problématiques pour tout ce qu’elles peuvent obtenir ? Il n’y aura pas beaucoup de prêts pendant un certain temps si les plus grands prêteurs sont submergés de créances douteuses.

Il y a des côtés positifs potentiels si les prêteurs modifient les prêts pour éviter les saisies. Plus ils pourront prolonger leurs prêts, plus les conditions de prêt auront de chances de s’améliorer. Si les taux d’intérêt baissent et que l’économie reste forte, nous pourrions éviter ce cataclysme potentiel. Les grandes banques s’en sortiront bien sûr mieux ; ils ont un portefeuille d’affaires plus diversifié et sont considérés comme trop gros pour faire faillite. Ce sont les banques régionales qui pourraient se trouver dans la position la plus difficile et faire face à l’avenir le plus difficile. ●