par Helen Reid 
Personne n’a accordé plus de prêts à la construction aux États-Unis au cours de la dernière année et demie qu’une banque de taille moyenne à Little Rock, en Arkansas. En fait, aucune entité n’en est proche.
La banque OZK a accordé plus de 3 milliards de dollars de prêts à la construction immobilière en 2023, tandis que ses concurrents les plus proches, JPMorgan Chase et Wells Fargo, ont chacun généré moins de 2 milliards de dollars, selon MSCI. Alors que la plupart des banques se retirent du secteur immobilier, la Banque OZK se penche sur le secteur : elle a suivi sa domination de l’année dernière avec 688 millions de dollars supplémentaires de dette de construction au premier trimestre.
« Nous obtenons actuellement une part beaucoup plus importante du gâteau, mais c’est juste un gâteau plus petit », a déclaré George Gleason, PDG de la Bank OZK. Bisnow dans une interview cette semaine.
Avec l’aimable autorisation de la Banque OZK
La banque OZK a accordé plus de 3 milliards de dollars de prêts à la construction en 2023, soit au moins 1 milliard de dollars de plus que toute autre banque américaine.
L’institution financière, vieille de 121 ans, occupe une position unique dans le domaine des prêts immobiliers commerciaux, passant des décennies de cycles économiques et immobiliers à faire de sa branche de prêt un pilier du financement du développement. Son activité de prêts à la construction totalisait 12 milliards de dollars d’encours de prêts à la fin du premier trimestre, soit 44 % de son bilan immobilier total.
Mais alors que les prêts à la construction sont souvent considérés comme l’un des instruments de dette les plus risqués dans l’immobilier commercial, en particulier dans un contexte de crise bancaire centrée sur la dette des CRE, les paris de la banque OZK semblent toujours payants.
Elle a enregistré un bénéfice record de 171 millions de dollars à la fin du premier trimestre et a fait grimper son bénéfice par action de 7,1 %. Un septième mois consécutif de revenu net d’intérêts record a aidé les dirigeants de la banque à augmenter le dividende de la banque pour le 55e mois consécutif.
Lors d’une conférence téléphonique sur les résultats le mois dernier, Gleason a souligné que l’un des principes du plan stratégique de la Banque OZK consiste à développer ses activités immobilières « aussi grandes que possible tout en maintenant la discipline ».
Atteindre cet objectif signifie développer l’entreprise quel que soit le cycle économique, ce qui, selon Gleason, la distingue de ses pairs du secteur.
« Il y a beaucoup de gens qui vont et viennent dans le secteur du développement de la construction », a déclaré Gleason. Bisnow. « Quand il fait chaud et à la mode d’y participer, de nombreuses banques se lancent dans l’espace et le font. »
Beaucoup de ces prêteurs de beau temps quittent complètement l’espace lorsque le marché tourne, a déclaré Gleason.
« Il fait très chaud ou il fait très froid », a-t-il déclaré, et la Banque OZK est là quelle que soit la température.
Gleason a acquis ce qui est aujourd’hui la Banque OZK en 1979, alors qu’elle disposait de 28 millions de dollars d’actifs. À l’époque, la Bank of the Ozarks était une banque communautaire située à Jasper, dans l’Arkansas, qui existait depuis 1903, mais Gleason en a fait la troisième plus grande banque de l’État en 2004.
L’ancien avocat a passé une grande partie des deux décennies suivantes à développer l’entreprise par le biais d’acquisitions dans le Sud-Est, et la banque a été rebaptisée Bank OZK en 2018 pour refléter sa présence nationale croissante. Aujourd’hui, la banque compte plus de 2 700 employés répartis dans 240 bureaux répartis dans huit États et est la plus grande banque à charte de l’Arkansas.
La banque est un poids lourd du crédit à la construction depuis au moins le début des années 2000 et concentre de plus en plus son activité de prêt sur les appartements et condos de luxe à New York et dans le sud de la Floride. Aujourd’hui, elle se bat pour accroître sa part de marché, car Gleason y voit une opportunité de croissance alors que d’autres banques se retirent.
Son actif total s’élevait à 36 milliards de dollars à la fin du premier trimestre, en hausse de 24,4 % par rapport à l’année précédente. La banque a augmenté ses dépôts de 32 % sur un an pour atteindre 29 milliards de dollars et son portefeuille total de prêts a augmenté de 27 % pour atteindre 28 milliards de dollars.
Ce n’est pas la première fois que la banque cherche à combler les lacunes alors que d’autres prêteurs sont en retrait, a déclaré Catherine Mealor, analyste chez Stifel qui couvre la banque.
« La banque OZK profite généralement de ces moments où d’autres se retirent pour intervenir et le faire selon leurs conditions », a déclaré Mealor. «Cela a été une grande réussite pour eux.»
Avec l’aimable autorisation de la Banque OZK
George Gleason, PDG de la Bank OZK, a déclaré que l’environnement de taux d’intérêt élevés avait conduit les clients à prolonger les conditions des prêts à la construction.
Son engagement dans le secteur des prêts à la construction, quel que soit le paysage macroéconomique, lui a permis de construire une infrastructure de services sans précédent dans le secteur, a déclaré Scott Wadler, directeur général responsable du montage de dettes à Miami chez Berkadia.
« La Banque OZK a construit cette machine qui lui permet de gérer les prêts en interne. Ils ont d’excellents souscripteurs, une excellente équipe de clôture et ils travaillent avec de bons avocats », a déclaré Wadler. « Ils sont vraiment devenus des spécialistes dans ce que j’appellerais l’espace de construction de classe A. »
Elle est connue pour ses normes de prêt rigoureuses auxquelles elle refuse de s’écarter, ce qui l’a aidée à constituer un portefeuille de projets présentant une exposition aux risques limitée, ont déclaré Wadler et Mealor.
Il maintient ses ratios prêt/coût sur ses prêts à 50 % ou moins, tout en ne travaillant généralement qu’avec des développeurs qui ont à la fois de solides antécédents et un accès à leurs propres capitaux propres lorsque les projets dépassent le budget.
Les garde-fous restent en place lors des hauts et des bas du développement, a déclaré Gleason, ce qui a empêché l’entreprise de faire de nombreux mauvais paris. Cela permet également à la banque d’accroître sa part du gâteau lorsque d’autres prêteurs quittent le marché, ce qui est exactement ce qui s’est produit au cours de la dernière année.
Les prêts pour l’ensemble de l’immobilier commercial s’élevaient à 429 milliards de dollars en 2023, en baisse de 47 % par rapport à l’année précédente, selon la Mortgage Bankers Association. La lenteur s’est poursuivie au premier trimestre, lorsque les banques n’ont émis que 21 % des prêts hypothécaires CRE non-agences, contre 41 % de part de marché un an auparavant.
« Les prêteurs ont le choix car ils voient actuellement beaucoup de demandes de construction », a déclaré Wadler.
Le manque de liquidités dans ce secteur a permis à ceux qui sont actifs de fixer des taux d’intérêt planchers plus élevés et de faire grimper les coûts du service de la dette pour les sponsors. Cela présente à la fois l’avantage de générer des revenus plus élevés provenant des paiements d’intérêts, mais aussi le risque que des emprunteurs plus stressés ne parviennent pas à régler leurs factures.
« Vous avez constaté des pertes très faibles dans ce secteur, tout au long de leur histoire », a déclaré Mealor. « Au cours du prochain cycle immobilier, on pourrait dire que cela va être mis à l’épreuve. »
Les dirigeants de la banque s’attendent à ce que ses charges nettes augmentent en 2024, et la banque a régulièrement augmenté sa provision pour pertes sur créances à 537 millions de dollars, en hausse de 237 millions de dollars au cours des sept derniers trimestres. Elle s’attend également à des niveaux plus élevés de remboursement de la dette en 2025 et 2026, ce qui pourrait réduire ses revenus à mesure que les prêts générateurs d’intérêts sortiront de ses livres pour devenir un financement permanent.
Un changement radical des taux pourrait mettre à rude épreuve le bilan de la banque, mais les dirigeants estiment que leurs efforts pour augmenter les coûts d’intérêt minimum pour les emprunteurs ont fourni une couverture suffisamment solide.
Pour se prémunir davantage contre un changement radical des taux, la Banque OZK relève le plancher de la dette à taux variable pour les emprunteurs dont le prêt arrive à échéance et qui souhaitent une prolongation et attendent des baisses de taux pour réduire le coût du financement sur le marché des prêts permanents, où les conditions sont généralement plus longue.
La banque bénéficie de taux plus élevés pour ses prêts existants, car ils ont généralement des taux flottants qui ont augmenté avec le taux de référence de la Réserve fédérale. Ce mouvement a permis d’éviter que les marges du portefeuille de la banque OZK ne soient réduites alors que les prêteurs se heurtent à des plafonds de taux.
« Ils ont enregistré l’une des meilleures marges d’intérêt nettes et revenus nets d’intérêts de 2023, car 80 % de leurs prêts sont flottants et ils ont bénéficié de taux plus élevés », a déclaré Mealor. « Même si les coûts de dépôt augmentent, leurs marges restent parmi les meilleures du secteur. »
Gleason a déclaré qu’un environnement de taux d’intérêt plus élevés et plus longs est un vent favorable à la croissance des revenus d’intérêts de la banque, car davantage de prêts souscrits il y a des années lorsque les taux étaient beaucoup plus bas se heurtent aux réalités actuelles du marché.
« Les sponsors sont prêts à payer un taux plus élevé sur leur prêt de construction à court terme pour faire du surplace, sachant qu’ils obtiendront beaucoup plus de revenus sur leur prêt permanent parce qu’ils seront à un taux inférieur », a déclaré Gleason. .
La banque continue d’appuyer sur l’accélérateur pour financer de nouveaux projets de construction et s’attend à ce que le volume de prêts de son groupe immobilier soit conforme aux 7,2 milliards de dollars qu’elle a distribués en 2023. Bon nombre de ces nouveaux prêts seront probablement destinés à des projets dans le sud de la Floride, qui a dépassé New York en tant que plus grande partie du portefeuille de prêts immobiliers de la Banque OZK au premier trimestre.
Le prêteur dispose désormais de 4,4 milliards de dollars d’encours de prêts à Miami, Fort Lauderdale et West Palm Beach, contre 4,2 milliards de dollars dans la région métropolitaine de New York. Son encours de dette dans chaque région est plus du double de celui de son troisième plus grand marché, San Diego.
Avec l’aimable autorisation d’Oak Row Equities
La banque OZK a fourni 181 millions de dollars pour construire une tour d’appartements et de bureaux au 2600 Biscayne Blvd.
Rien que cette année, dans le sud de la Floride, la Banque OZK a accordé un prêt de construction de 328 millions de dollars à Related Group et GTIS Partners pour les résidences Baccarat de 75 étages, prévendues à 95 %, ainsi qu’un prêt de 172 millions de dollars pour une tour de condos dans le Master. -communauté SoLé Mia planifiée en cours de construction par LeFrak et Turnberry Associates.
Il a donné à Hines 220 millions de dollars pour la première phase de son projet à usage mixte dans le village Flagler de Fort Lauderdale et à Oak Row Equities 181 millions de dollars pour une tour de 41 étages à Edgewater.
La dette du projet Edgewater est indicative des types de projets ciblés par la Banque OZK. Oak Row, qui possède des bureaux à New York et à Miami, est une société immobilière bien établie avec un portefeuille 3M SF qui a déjà conclu des accords avec la banque. Elle a renforcé sa position financière en faisant appel à Related Fund Management, la branche d’investissement de Related Cos., en tant que partenaire financier du projet Edgewater.
La tour au 2600 Biscayne Blvd. comprendra 400 appartements et 180 000 pieds carrés d’espace de bureaux à une époque où l’idée de financer la construction de bureaux est répugnante pour la plupart des prêteurs. Mais Oak Row a quelque chose que la plupart des autres tours de bureaux proposées à Miami n’ont pas : un engagement du locataire à pré-louer 50 % de l’espace.
« Nous sommes très chanceux », a déclaré Erik Rutter, associé directeur chez Oak Row Equities. «Le produit de bureau de cet immeuble représente environ 180 000 pieds carrés et nous en avons pré-loué 90 000 pieds carrés avant de nous adresser au marché pour notre prêt à la construction. Pour les 90 000 pieds carrés restants, nous sommes en conversations actives avec environ 250 000 à 300 000 pieds carrés de locataires.
Les préventes jouent également un rôle essentiel dans la garantie du financement des tours de condominiums, tant à la Banque OZK que dans le secteur des prêts plus large, car elles servent à la fois de preuve de concept pour le projet tout en réduisant l’effet de levier global du sponsor.
Malgré un récent boom du développement de condos de luxe dans le sud de la Floride, Gleason affirme que la demande reste forte dans la région et qu’il ne s’inquiète pas d’une offre excédentaire. Il a comparé les inquiétudes actuelles concernant la surabondance de l’offre à un récit similaire qui a pris forme juste avant la pandémie.
À l’époque, une vague de nouvelles livraisons avait donné à des marchés comme Miami Beach un approvisionnement en condos pour 19 mois, et l’évaluateur immobilier du comté de Miami-Dade a averti en mai 2018 qu’une « correction du marché » semblait imminente.
Mais Gleason restait confiant car la Banque OZK, qui avait financé 20 projets dans la région pour un total de 2,3 milliards de dollars, connaissait les détails de chaque projet sur le marché, combien d’unités étaient vendues et à quoi ressemblait la structure des dépôts. Son personnel avait fait les calculs et savait que la demande existait. La pandémie et la vague migratoire qu’elle a déclenchée n’ont été qu’un bonus supplémentaire.
« Nous étions très confiants et les gens prévoyaient une situation sombre, mais nous avions les données, nous avions fait nos devoirs », a déclaré Gleason. « De même, le marché n’est plus aussi tendu aujourd’hui – et est probablement mieux équilibré aujourd’hui qu’il ne l’était à l’époque – mais il existe néanmoins une demande pour le produit. Nous nous sentons très bien dans ce que nous faisons là-bas.
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