Prêt sur relevé bancaire : qu’est-ce que c’est et à qui s’adresse-t-il

Si vous êtes travailleur indépendant ou travailleur à la demande et que vous cherchez à acheter une maison, un prêt sur relevé bancaire peut vous aider. Avec ce prêt, vous utilisez des relevés bancaires plutôt que des déclarations de revenus pour l’approbation préalable d’un prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un prêt sur relevé bancaire ?

Un prêt sur relevé bancaire vous permet de demander un prêt hypothécaire sans avoir à prouver vos revenus via des fiches de paie, des W-2 ou des déclarations de revenus. Au lieu de cela, les prêteurs utilisent des relevés bancaires récents pour évaluer vos revenus.

Ce type de prêt peut être utile si vos revenus sont irréguliers, si votre employeur n’émet pas de chèques de paie traditionnels ou si vous demandez des déductions fiscales importantes. Cela peut s’appliquer si vous êtes travailleur indépendant ou propriétaire d’une petite entreprise, médecin, avocat, agent immobilier ou investisseur.

« Par exemple, si vos déclarations de revenus montrent que vous avez gagné 100 000 $ l’année dernière alors que vous avez en réalité gagné 200 000 $ parce que vous avez pu déduire une machine d’impression coûteuse que vous avez achetée », explique Brad Seibel, président de Sage Home Loans Corp. « Vos relevés bancaires , plutôt que vos déclarations de revenus, indiqueraient de manière adéquate vos revenus. (Note de l’éditeur : Sage Mortgage appartient à la société mère de Bankrate, Red Ventures.)

Comment les prêts non-QM sont liés aux prêts sur relevés bancaires

Les prêts sur relevé bancaire sont considérés comme plus risqués que les prêts hypothécaires classiques, et de nombreuses banques et prêteurs hypothécaires ne les proposent pas. C’est parce qu’il s’agit de prêts hypothécaires non qualifiés (non QM), ce qui signifie qu’ils ne sont pas garantis par Fannie Mae et Freddie Mac, il y a donc moins de protection pour les prêteurs et les emprunteurs.

Les prêts hypothécaires non QM incluent tout prêt qui ne répond pas aux normes de conformité établies par Fannie et Freddie. Ces normes couvrent des caractéristiques telles que le montant maximum du prêt et le ratio dette/revenu (DTI).

Les prêts non-QM permettent à davantage d’emprunteurs de se qualifier pour un prêt. Cependant, ils ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés, ce qui signifie qu’ils coûtent plus cher. Il leur manque également certaines des protections des consommateurs dont bénéficient les prêts conformes. Par exemple, un prêt non-QM pourrait amortir négativement ou inclure un paiement forfaitaire.

Comment fonctionnent les prêts sur relevé bancaire ?

Lorsque vous demandez un prêt sur relevé bancaire, vous fournissez au prêteur des relevés bancaires remontant à deux ans. Cela inclut les relevés des comptes personnels et professionnels. Vous devrez également divulguer d’autres informations sur votre entreprise et vos dépenses, le cas échéant.

« Le type d’entreprise, le nombre d’employés et si l’entreprise dispose d’un emplacement physique sont quelques-unes des questions que les prêteurs de relevés bancaires voudront connaître pour décider du facteur de dépenses », déclare Darrin Seppinni, président de HomeLife Mortgage, une société californienne. prêteur spécialisé dans les prêts sur relevés bancaires.

Le prêteur analyse ensuite vos revenus pour déterminer votre revenu net. À partir de là, si vous remplissez les autres exigences du prêteur, vous serez pré-approuvé pour un certain montant de prêt.

Exemple de prêt sur relevé bancaire

Supposons que vous soyez travailleur indépendant, que vous ayez une cote de crédit de 740 et que vous souhaitiez acheter une maison. Votre revenu fluctue d’un mois à l’autre, s’établissant en moyenne à 6 875 $. Vous consacrez également 800 $ par mois au remboursement d’autres dettes. Si le prêteur autorise un ratio DTI allant jusqu’à 45 %, vous pourriez potentiellement être admissible à un prêt hypothécaire avec un paiement mensuel d’environ 2 295 $. Le nombre exact variera considérablement en fonction des taux d’intérêt hypothécaires actuels, de votre mise de fonds et d’autres facteurs.

Prêt sur relevé bancaire vs hypothèque traditionnelle

Les prêts hypothécaires traditionnels, tels que les prêts conventionnels à taux fixe sur 30 ans ou les prêts FHA, sont plus courants que les prêts sur relevé bancaire. Ils s’adressent aux emprunteurs dont les revenus sont cohérents et vérifiables, documentés sur les fiches de paie, les W-2 et les déclarations de revenus. Vous pouvez obtenir l’approbation d’un prêt conventionnel avec un acompte aussi bas que 3 % et une cote de crédit minimale de 620.

Cependant, les prêts sur relevé bancaire sont beaucoup moins courants. Ils s’adressent aux emprunteurs indépendants ou à ceux dont les revenus sont irréguliers. En règle générale, ils sont assortis de critères d’éligibilité qui diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels.

Exigences de prêt sur relevé bancaire

Généralement, vous pouvez bénéficier d’un prêt sur relevé bancaire avec une cote de crédit aussi basse que 620, mais 700 ou plus vous permet d’obtenir un meilleur taux et de meilleures conditions. Si votre pointage de crédit est bas, vous devrez peut-être également verser un acompte plus important. Cela réduit le risque posé au prêteur.

Dans l’ensemble, attendez-vous à répondre aux exigences suivantes :

• Fournir deux ans de relevés bancaires
• Fournir un compte de résultat pour votre entreprise
• Effectuez un acompte d’au moins 10 %
• Disposer de réserves de trésorerie adéquates
• Avoir une cote de crédit d’au moins 620
• Avoir un ratio DTI de 45 % ou moins (certains prêteurs autorisent un pourcentage plus élevé)
• Fournir des licences commerciales, des documents d’organisation et d’autres documents connexes

Faut-il contracter un prêt hypothécaire sur relevé bancaire ?

Un prêt hypothécaire sur relevé bancaire pourrait vous convenir si vos déclarations de revenus ne reflètent pas adéquatement vos revenus. Le fait est que de nombreux travailleurs indépendants sont éligibles à d’autres types de prêts hypothécaires plus traditionnels, même avec des revenus irréguliers. Étant donné que les prêts sur relevé bancaire présentent des inconvénients considérables, il est essentiel d’examiner attentivement toutes les options. En fin de compte, vous souhaitez d’abord essayer un prêt conventionnel.

Mais il existe des scénarios dans lesquels il peut être plus judicieux d’obtenir un prêt sur relevé bancaire, par exemple si vous êtes travailleur indépendant et que vous utilisez beaucoup les déductions fiscales pour minimiser votre revenu brut ajusté (AGI). Ou peut-être êtes-vous propriétaire d’une petite entreprise qui acquiert de nouvelles entreprises, mais votre impôt sur le revenu des particuliers est considérablement réduit en raison de paiements ponctuels importants.

Les emprunteurs comme ceux-ci seront probablement confrontés à des difficultés lorsqu’ils rechercheront un prêt hypothécaire conventionnel ou géant. Mais un prêt sur relevé bancaire offre une solution viable, car il évalue les revenus sur la base des relevés bancaires plutôt que sur la base des AGI issus des déclarations de revenus ou des fiches de paie.

Les bons candidats pour une hypothèque sur relevé bancaire comprennent :

• Indépendants
• Indépendants
• Propriétaires de petites entreprises
• Entrepreneurs
• Travailleurs à la demande
• Investisseurs immobiliers à temps plein

Vous pouvez également envisager un prêt sur relevé bancaire si vos revenus ne peuvent pas être documentés de manière traditionnelle. Par exemple, certains employeurs paient leurs travailleurs via des cartes prépayées au lieu du dépôt direct.

Les prêts sur relevé bancaire donnent aux personnes à revenus non traditionnels la possibilité d’acheter une maison. Pourtant, ils ne sont pas sans inconvénients. Pesez le pour et le contre avant de décider si cette option hypothécaire vous convient.

Comment demander un prêt sur relevé bancaire

Si vous ne travaillez pas déjà avec un prêteur hypothécaire qui propose des prêts sur relevés bancaires, un courtier hypothécaire pourra peut-être vous aider à en trouver un. Les courtiers ont souvent des partenariats avec plusieurs prêteurs grossistes, ce qui leur donne accès à diverses hypothèques et offres uniques.

Les courtiers ne facturent généralement pas leurs services aux emprunteurs. Au lieu de cela, ils facturent le prêteur, qui vous répercute ensuite le coût sous forme de frais ou d’un taux plus élevé.

Lorsque vous comparez les courtiers, assurez-vous que la personne figurant sur votre liste restreinte est autorisée à travailler dans votre État et a de l’expérience en matière de prêts sur relevés bancaires. Une fois que vous avez choisi la bonne solution, contactez-les pour découvrir les prêteurs qui peuvent vous aider à obtenir un prêt sur relevé bancaire.

Avec une liste restreinte de prêteurs en main, voici comment aller de l’avant :

• Étape 1 : Obtenez une pré-approbation. Connectez-vous avec des agents de crédit pour discuter de votre situation et obtenir une pré-approbation. Cela vous donnera une idée des conditions du prêt et du montant que vous pourriez emprunter.
• Étape 2 : Comparez les offres de prêt. Lorsque vous comparez les options de prêt de vos principaux prêteurs, examinez attentivement les frais de clôture estimés, les TAEG et autres frais pour choisir le prêt avec les meilleures conditions qui répondent également à vos besoins.
• Étape 3 : Demander officiellement un prêt. Rassemblez toutes les informations et documents nécessaires pour demander un prêt sur relevé bancaire auprès du prêteur que vous sélectionnez.

Alternatives aux prêts sur relevé bancaire

Les prêts sur relevé bancaire sont un moyen pour les gens d’emprunter de l’argent, mais il existe d’autres options de prêt hypothécaire. Contrairement aux prêts sur relevés bancaires, ces options ne nécessitent généralement pas des années de dossiers financiers et sont généralement moins coûteuses à obtenir. Ces alternatives incluent :

• Prêts conventionnels: Les prêts conventionnels sont disponibles auprès de pratiquement tous les prêteurs hypothécaires. Ils ont tendance à offrir des taux d’intérêt et des conditions bien meilleurs que les prêts sur relevé bancaire. En termes simples, « si vous avez des fiches de paie, il est bien plus avantageux de les soumettre », explique Seibel.
• Prêts FHA: Les prêts FHA sont particulièrement populaires parmi les premiers acheteurs de maison en raison de leurs critères de qualification flexibles.
• Prêts VA: Les militaires, anciens combattants et conjoints survivants éligibles peuvent obtenir un prêt hypothécaire garanti par VA sans mise de fonds.
• Prêts pour épuisement des actifs: Si vous n’avez aucun revenu mais des actifs importants, un prêteur pourrait être en mesure d’utiliser ces actifs pour vous qualifier pour un prêt hypothécaire. Ces types de prêts sont cependant coûteux : il pourrait être plus judicieux de vendre certains actifs pour obtenir les fonds nécessaires à l’achat d’une maison.
• Prêts DSCR: Si vous êtes un investisseur immobilier, vous pourriez être admissible à un prêt au ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui est basé sur les flux de trésorerie de votre portefeuille et sur la façon dont ils sont liés à votre capacité à rembourser l’hypothèque. Gardez à l’esprit que lors du calcul du DSCR, les prêteurs ont tendance à être prudents et tiennent compte de dépenses plus élevées et d’un taux d’inoccupation.
• Prêts à intérêt seulement: Avec ce type de prêt, vous ne paierez que des intérêts pendant les premières années de la durée du prêt, puis vous paierez le capital et les intérêts. Cela maintient vos coûts à un niveau bas pendant un certain temps, mais vous ne constituerez pas non plus de capitaux propres pendant la période d’introduction, et vous ne pourrez peut-être pas payer le capital et les intérêts une fois qu’ils entreront en vigueur.
• Prêts de portefeuille: Lorsqu’un prêteur émet un prêt de portefeuille, il conserve ce prêt dans son portefeuille au lieu de le décharger sur le marché hypothécaire secondaire. Pour cette raison, ces types de prêts ont des normes d’éligibilité plus flexibles. Cependant, ils ne sont pas toujours annoncés et sont généralement réservés aux clients de grande valeur ou à ceux qui entretiennent déjà une relation avec le prêteur. Si vous êtes un investisseur, envisagez de conserver vos comptes bancaires auprès d’un prêteur de portefeuille. Cela peut vous donner un avantage lorsque vous avez besoin d’un prêt hypothécaire.

FAQ sur les prêts sur relevés bancaires

• Est-il difficile d’obtenir un prêt sur relevé bancaire ?

  Il peut être difficile de trouver un prêteur sur relevé bancaire, mais ce n’est pas impossible. Certains se spécialisent même dans ce type de prêt. Si vous pouvez fournir des relevés bancaires pour prouver vos revenus et respecter les autres directives du prêteur, obtenir l’approbation ne sera peut-être pas difficile du tout.

• De quels revenus avez-vous besoin pour un prêt sur relevé bancaire ?

  Cela dépend du montant du prêt que vous recherchez. Vous aurez besoin de suffisamment de fonds pour couvrir l’acompte minimum et les frais de clôture, ainsi que certaines réserves sur vos comptes. Apprenez-en davantage sur la part de votre revenu qui devrait être consacrée à un prêt hypothécaire.