Voici une approche équilibrée du service hypothécaire non bancaire

La semaine dernière, le Conseil de surveillance de la stabilité financière (FSOC) a publié son rapport sur le service des prêts hypothécaires non bancaires.

Le résumé du rapport souligne de nombreux points : les banques hypothécaires indépendantes jouent un rôle« rôle clé » dans l’octroi et le service de prêts pour les emprunteurs mal desservis ; Les IMB émettent et gèrent désormais la majorité des prêts hypothécaires ; Les titrisations Ginnie Mae et GSE représentent une part croissante du marché hypothécaire ; et les OMI dépendent de financements qui peuvent être réévalués ou annulés en période de tensions financières.

Ce sont tous des points raisonnables, et un examen du service hypothécaire est approprié, compte tenu des obligations statutaires du FSOC de surveiller les menaces qui pèsent sur notre stabilité financière. Nous comprenons également que le risque est défini en termes de grands prestataires de services, car l’CHLA continue de souligner que les petits prestataires de services ne présentent tout simplement aucun risque systémique.

Cependant, Community Home Lenders of America conteste les principales conclusions suivantes du rapport FSOC : « les agences et autres garants de crédit pourraient subir des pertes importantes et il pourrait y avoir des retards de paiement pour les parties prenantes telles que les compagnies d’assurance et les gouvernements locaux. »

Nous n’avons aucune idée de la manière dont les problèmes financiers des gestionnaires de prêts hypothécaires unifamiliaux pourraient entraîner des retards de paiement aux gouvernements locaux, et il n’y a rien dans le rapport pour étayer cette affirmation. De plus, la CHLA rejette la conclusion selon laquelle il existe un risque systémique de « pertes importantes » pour « les agences et autres garants du crédit ».

Soyons clairs, nous ne parlons pas de pertes sur prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires sous-jacents sont déjà garantis par le gouvernement fédéral par la FHA, la RHS, la VA et les GSE. Les problèmes financiers d’un réparateur n’y changent rien.

Nous comprenons l’objectif d’éviter les interruptions de service aux consommateurs. Nous comprenons également que Ginnie Mae, Fannie et Freddie pourraient être obligées d’organiser le transfert des portefeuilles de gestion si les gestionnaires ne sont pas en mesure de faire les avances requises. Cependant, nous sommes convaincus que les paiements sur les titres adossés à des créances hypothécaires de Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac seront effectués à temps. Ce sont là des baromètres permettant de déterminer s’il existe un risque systémique et pourquoi nous pensons que les inquiétudes exprimées dans le rapport sont exagérées.

Ce n’est pas comme en 2008, où Lehman Brothers s’est effondré parce que la valeur de ses actifs immobiliers inscrits dans ses livres avait chuté. Les IMB connaissent peut-être des difficultés financières ces jours-ci, mais ce n’est pas parce que la valeur de leurs actifs s’effondre. Le défi actuel de l’IMB est d’adapter les dépenses au volume et aux revenus hypothécaires qui ont diminué de plus de 50 %. Le modèle économique de l’IMB, qui consiste à octroyer et titriser ou vendre des prêts à des agrégateurs, les protège contre des dépréciations importantes d’actifs en cas de déclin des marchés hypothécaires.

Dans le cadre de son rôle de seul groupe national représentant exclusivement les IMB, la CHLA aborde ces questions de risque importantes en détail chaque année dans son rapport annuel. rapport sur les banques hypothécaires indépendantes.

Si vous avez pris le temps de lire le rapport du FSOC, nous vous demandons également de prendre le temps de lire notre rapport, pour avoir un regard différent sur ces questions.

L’autre problème de la CHLA avec le rapport du FSOC est qu’il semble parler des prestataires de services en vase clos. Le principal lien fédéral est Ginnie Mae, Fannie et Freddie, et le pourcentage de prêts hypothécaires gérés par les IMB qui ne sont pas Ginnie Mae ou GSE est infime. Ainsi, l’accent devrait être mis sur Ginnie Mae, la supervision de l’Agence fédérale de financement du logement et sur les moyens de renforcer la certitude des paiements MBS, et non sur des alarmes injustifiées concernant les IMB.

La réalité est qu’en matière de supervision et de réglementation financière des prestataires de services, Ginnie Mae et la FHFA (en tant que régulateur de Fannie Mae et Freddie Mac) sont sur le coup. Il faut les laisser faire leur travail.

Alternativement, nous devrions les aider à faire leur travail. C’est pourquoi la CHLA a publié la semaine dernière son Plan de modernisation de Ginnie Mae. Notre objectif avec ce plan n’est pas de sonner l’alarme, mais de renforcer les services de l’IMB, d’accroître la confiance parmi les prêteurs d’entrepôt et de fournir plus de liquidités dans le système. L’objectif devrait être de promouvoir l’accès au crédit hypothécaire, et non de le réduire à travers des alarmes générales qui sapent la confiance dans le système.

La principale recommandation du plan de la CHLA est d’augmenter les liquidités pour les prestataires de services de l’IMB, grâce au développement d’une facilité de liquidité. Essentiellement, Ginnie Mae exige que les agents de l’IMB agissent en tant que banquiers auprès des emprunteurs qui manquent leur versement hypothécaire. Une facilité de liquidité est donc appropriée.

Le plan de la CHLA plaide soit pour La proposition de Ted Tozer pour une garantie de dette garantie pour un émetteur de Ginnie Mae ou l’appel de longue date de la CHLA pour un programme PTAP élargice que le FSOC a recommandé.

Le développement d’une facilité de liquidité réduirait les risques, augmenterait la confiance parmi les prêteurs-entrepôts et donnerait à Ginnie des outils supplémentaires pour gérer les résolutions des émetteurs.

Un autre problème est le financement. Malgré les 15,744 milliards de dollars de bénéfices que Ginnie Mae a générés pour les contribuables américains, le Congrès sous-finance perpétuellement les salaires et les dépenses de Ginnie Mae. Si les décideurs fédéraux s’inquiètent du service des prêts hypothécaires, réinvestir 1 % supplémentaire des énormes bénéfices annuels de Ginnie Mae dans Ginnie Mae semble être une évidence.

Ginnie Mae devrait également être traitée comme une agence financière sophistiquée. La Federal Deposit Insurance Corporation, la FHFA et d’autres agences financières fédérales ont le droit de dépasser le plafond salarial des travailleurs fédéraux, afin d’embaucher et de retenir du personnel de haute qualité. Il n’y a tout simplement aucune raison pour que Ginnie Mae n’ait pas cette même flexibilité. De plus, Ginnie Mae devrait disposer d’une plus grande flexibilité pour embaucher rapidement du personnel et obtenir des contrats, au moins dans des circonstances urgentes telles qu’une crise financière ou pour faire face à des résolutions d’émetteurs.

Pourquoi la CHLA ne se concentre-t-elle pas autant ici sur Fannie Mae et Freddie Mac ? Parce que le rôle des IMB dans le service du GSE MBS est beaucoup plus limité que leur rôle dans le service du Ginnie Mae MBS. De nombreux IMB utilisent le guichet de trésorerie GSE sans conserver le service. Lorsqu’ils conservent leur service, les responsabilités anticipées sont moindres, car elles reposent moins sur des paiements « programmés ». Enfin, Fannie et Freddie sont constamment rentables et peuvent facilement faire des avances si un gestionnaire GSE n’en est pas capable. Ces avances seront finalement récupérées lorsque l’emprunteur reprendra ses paiements ou par la garantie GSE sous-jacente déjà en place.

Enfin, le rapport du FSOC recommande que « le Congrès envisage une législation visant à créer un fonds financé par le secteur des services hypothécaires non bancaires afin de fournir des liquidités aux gestionnaires de prêts hypothécaires non bancaires en faillite… »

La CHLA s’oppose fermement à cette idée. Nous ne sommes pas favorables au sauvetage des prestataires de services en faillite. Au lieu de cela, nous devrions créer de manière proactive plus de liquidités dans le système, comme nous le proposons dans le plan Ginnie Mae de la CHLA.

Si les résolutions des émetteurs entraînent des coûts pour Ginnie Mae, ils devraient être absorbés par les bénéfices importants de Ginnie. Si les résolutions des émetteurs entraînent des coûts pour les GSE, ils devraient être absorbés par les bénéfices des GSE. Ou mieux encore, en prenant en charge les frais de 10 points de base qu’il a imposés à tous les emprunteurs du GSE pour financer les dépenses non liées au logement et en les réorientant dans ce but. Nous n’avons pas besoin de nouveaux frais qui seront inévitablement répercutés sur les acheteurs de maison.

Les minorités, les anciens combattants et d’autres acheteurs d’une première maison mal desservis sont actuellement confrontés à des défis sans précédent en matière d’abordabilité de l’accession à la propriété en raison du double coup dur des taux hypothécaires élevés et des prix élevés de l’immobilier. Des frais plus élevés ne sont pas la solution. Nous devrions nous concentrer sur l’abordabilité de l’accession à la propriété, et non sur les mesures qui restreignent l’accès au crédit hypothécaire.